4 consejos para invertir en propiedades en otra área
Más real estate investors comience invirtiendo en propiedades locales, pero ¿qué pasa si los edificios en el área están sobrevalorados, o si hay buenas ofertas en otra ciudad o estado?
Invertir fuera de su área local tiene una mentalidad diferente a la de comprar una propiedad en su ciudad natal. Aquí hay algunos consejos para ayudar.
Estudia la nueva región. Para tener una idea del bienestar de un área, investigue las estadísticas del área como crimen, escuelas, crecimiento de la población, ingreso medio y las finanzas del municipio.
La demografía del crecimiento es clave, dice Mathieu Rosinsky, director de Belmont Associates en Delray Beach, Florida. Él mira los datos demográficos de crecimiento que datan de hace 15 años para tener una idea de las tendencias. Algunas de las áreas de mayor crecimiento son Boise, Idaho; Denver; Carolina del Norte y partes de Florida y Texas.
Al analizar el crecimiento demográfico, revise la tendencia del crecimiento del ingreso per cápita, dice Eduardo Gruener, cofundador y director ejecutivo de Momentum Real Estate Partners en Miami. El aumento del ingreso per cápita significa que el ingreso operativo neto de un inversor probablemente aumentará a medida que aumente el ingreso de los residentes.
Piense en los impuestos. Al mirar los ingresos de los residentes, fíjate en los impuestos. Los estados con altos impuestos a la renta o altos impuestos a la propiedad (o ambos) se alimentan de las ganancias de un inversor inmobiliario, dice Rosinsky. Los cambios en el código tributario federal del año pasado limitan cuánto pueden deducir las personas de los impuestos a la renta y a la propiedad, dice. Eso hace que invertir en estados como Nueva York y California sea más costoso en comparación con un lugar como Texas, que tienelow taxes.
Sigue los trabajos. Si desea invertir fuera de su área, busque en las regiones que están experimentando un fuerte crecimiento laboral, dice Kathy Fettke, con sede en Los Ángeles, co-directora ejecutiva de Real Wealth Network y autora de Retire Rich with Rentals. Eso atraerá a la gente y agitará demanda de vivienda. Sin embargo, ella dice que los inversores también deben considerar la asequibilidad.
«San Francisco tiene crecimiento de empleo y población, pero no es asequible», dice ella.
Busque una base de empleo diversa y observe la apertura de nuevos negocios, dice Gruener. Los buenos signos incluyen noticias sobre complejos de oficinas que se están abriendo paso o empresas que se mudan a un área.
«Busca las cosas que van a suceder», dice.
Cuando la firma de Gruener compró una propiedad en Dallas, redujeron su búsqueda a un área con buenas escuelas y una buena base de empleo. Luego aprendieron Toyota Motor Corp. (corazón: TM) planeó abrir un importante complejo de oficinas cerca de su propiedad.
«Sabíamos que Toyota iba a abrir un nuevo complejo de oficinas, pero aún necesitaban comprar la tierra y construir», dice. Eventualmente «trasladarían empleados allí. Siempre desea ver áreas de nuevas oportunidades y nuevos empleos».
Las áreas que están experimentando la revitalización pueden ser buenos lugares para invertir, pero los compradores deben ser cautelosos. Michael Foguth, fundador de Foguth Financial Group en Brighton, Michigan, dice que los inversores que compraron partes de Detroit hace cinco o diez años vieron una considerable retorno de su inversión. Sin embargo, no todos lo hicieron bien, dice.
«Si compraste en el lado equivocado de la ciudad, perdiste todo tu dinero», dice. «Pero si compraste en una zona prometedora, cuadruplicaste tu dinero».
Algunas partes de Detroit, cerca de los estadios deportivos y otras partes del centro de la ciudad donde algunas compañías recientemente mudaron su sede o establecieron una presencia significativa, han permitido que estas áreas florezcan, dice Foguth. Las propiedades que están viendo las mayores ganancias en valor son la construcción nueva, en lugar de las casas remodeladas, dice.
Mire para ver dónde es más probable que los bancos presten dinero a los inversores, dice Rosinsky. «Eso siempre es un signo revelador porque hay varias personas que están invirtiendo en el proyecto o [área]», dice.
Obtenga ayuda profesional. Necesitará ayuda para encontrar y administrar propiedades que se encuentren fuera de su área. Fettke dice que si usa un agente de bienes raíces, asegúrese de que comprenda que está buscando una propiedad de inversión y no una residencia principal.
«La persona que lo ayuda debe ser un profesional en propiedades de inversión», dice ella. «Lo ideal es que sean dueños de sí mismos y de muchos».
También necesitará una empresa de administración de propiedades, e idealmente una local. Foguth dice que los propietarios de propiedades distantes no pueden ser prácticos como si estuvieran en una propiedad local. Esta es una de las consideraciones más importantes cuando se trata de operaciones cotidianas.
«Si algo sale mal, no puedes conducir por la calle para arreglarlo», dice.
Fettke dice que antes de comprar una propiedad, encuentre una empresa de administración para ayudarlo a examinar las unidades.
«Antes de cerrar, ejecute esta propiedad por parte del administrador de la propiedad para ver si la aceptan», dice. «Ellos serán los primeros en decirte, ‘Oh, no, no puedo alquilar nada allí’ o ‘No iré allí’. El administrador de la propiedad es su mejor activo para encontrar lo que están dispuestos a administrar «.
Los honorarios de las compañías de administración de propiedades representan entre el 8 y el 10 por ciento del alquiler recaudado, dice ella. Usted puede negociar el fee, pero Fettke dice que ir por debajo del 8 por ciento hace que sea difícil para los administradores de propiedades hacer su trabajo.
«Tienen que contratar personas y tener sistemas en su lugar», dice ella.
Aprendió de la peor manera acerca de esforzarse demasiado para reducir los honorarios de administración de propiedad.
«Tuve un buen empleado que negoció la gestión de la propiedad hasta el 5 [por ciento]», dice Fettke. «Fue grandioso hasta que no lo fue porque entonces [la empresa de administración de propiedades] no pudo hacer realmente su trabajo y no funcionó bien».
