4 Советы по инвестированию в недвижимость в другом районе
Наиболее инвесторы в недвижимостьначать с инвестирования в местную собственность, но что, если здания в этом районе переоценены или если есть хорошие сделки в другом городе или штате?
Инвестирование за пределами вашей местности требует иного подхода, чем покупка недвижимости в вашем родном городе. Вот несколько советов, которые помогут.
Изучите новый регион. Чтобы получить представление о благополучии района, изучите статистические данные о таких областях, как преступность, школы, рост населения, медианный доход и финансы муниципалитета.
Демография роста является ключевой, говорит Матье Росински, директор Belmont Associates в Делрей-Бич, штат Флорида. Он смотрит на демографию роста, возвращающуюся на 15 лет, чтобы получить представление о тенденциях. Некоторые из наиболее быстрорастущих областей — Бойсе, Айдахо; Денвер; Северная Каролина и части Флориды и Техаса.
Рассматривая демографический рост, просмотрите тенденцию роста доходов на душу населения, говорит Эдуардо Грунер, соучредитель и главный исполнительный директор Momentum Real Estate Partners в Майами. Рост дохода на душу населения означает, что чистый операционный доход инвестора, вероятно, возрастет по мере роста доходов резидентов.
Think about taxes. Рассматривая доход жителей, следите за налогами. По словам Росинского, государства с высоким уровнем подоходного налога или высокими налогами на недвижимость (или и то и другое) питаются в прибыли инвестора. По его словам, изменения в федеральном налоговом кодексе в прошлом году ограничивают количество людей, которые могут вычитать из налогов на доходы и имущество. Это делает инвестиции в такие штаты, как Нью-Йорк и Калифорнию, более дорогостоящими по сравнению с таким местом, как Техас,low taxes.
Follow the jobs. If you want to invest outside of your area, look to regions that are seeing strong job growth, says Los Angeles-based Kathy Fettke, co-chief executive officer of Real Wealth Network and author of Retire Rich with Rentals. That will draw people and stir спрос на жилье. Однако, по ее словам, инвесторы также должны учитывать доступность.
«У Сан-Франциско есть работа и рост населения, но это не доступно», — говорит она.
Ищите разнообразную базу занятости и следите за открытием новых предприятий, говорит Граунер. Хорошие признаки включают новостные сюжеты о разрыве офисных комплексов или компаний, перемещающих штаб-квартиру в район.
«Ищите вещи, которые произойдут, — говорит он.
Когда фирма Грюнера приобрела недвижимость в Далласе, они сузили поиск в районе с хорошими школами и хорошей рабочей базой. Затем они узналиТойота Motor Corp. (ticker: TM) планировали открыть крупный офисный комплекс рядом с их имуществом.
«Мы знали, что Toyota собирается открыть новый офисный комплекс, но им все еще нужно покупать землю и строить», — говорит он. В конце концов «они будут перемещать сотрудников там. Вы всегда хотите посмотреть на области новых возможностей и новых рабочих мест».
Области, которые испытывают оживление, могут быть хорошими местами для инвестиций, но покупатели должны быть осторожными. Майкл Фогут, основатель Foguth Financial Group в Брайтоне, штат Мичиган, говорит, что инвесторы, которые купили в частях Детройта пять или десять лет назад, увидели значительнуювозврат инвестиций. Однако, не все преуспели, говорит он.
«Если вы купили не в ту сторону города, вы потеряли все свои деньги», — говорит он. «Но если вы купили в приходящей области, вы в четыре раза увеличили свои деньги».
Детали Детройта возле спортивных стадионов и других частей центра, где некоторые компании недавно переехали в штаб-квартиру или создали значительное присутствие, позволили этим районам процветать, говорит Фогут. По его словам, недвижимость, которая видит наибольшую выгоду в стоимости, — это новое строительство, а не реконструированные дома.
По словам Росинского, посмотрите, где банки с большей вероятностью будут давать деньги инвесторам. «Это всегда знаковый знак, потому что у вас есть разные люди, которые инвестируют в проект или [область]», — говорит он.
Получить профессиональную помощь.Вам понадобится помощь в поиске и управлении имуществом, находящимся за пределами вашего района. Феттке говорит, что если вы используете агента по недвижимости, убедитесь, что человек понимает, что вы ищете инвестиционную собственность, а не основное место жительства.
«Человек, который помогает вам, должен быть профессионалом в инвестиционной собственности», — говорит она. «В идеале они будут владеть некоторыми и самими собой».
Вам также понадобится компания по управлению имуществом и, в идеале, местная. Foguth говорит, что отдаленные владельцы недвижимости не могут практиковаться, как будто это может быть местная собственность. Это одно из самых больших соображений, когда дело касается повседневных операций.
«Если что-то пойдет не так, вы не можете спуститься по улице, чтобы исправить это», — говорит он.
Феттэ говорит, прежде чем приобретать недвижимость, найти управляющую компанию, чтобы помочь вам проверять единицы.
«Перед тем, как закрыть, запустите это свойство менеджером недвижимости, чтобы узнать, возьмут ли он это», — говорит она. «Они будут первыми, кто скажет вам:« О нет, я не могу когда-либо там что-либо сдавать », или« я туда не поеду ». Управляющий недвижимостью — ваш самый большой актив в поиске того, что они хотят управлять ».
По ее словам, плата за управление недвижимостью составляет от 8 до 10 процентов собранной арендной платы. Вы можете обсудитьfee,но Fettke говорит, что снижение ниже 8 процентов затрудняет для менеджеров по недвижимости работу.
«Они должны нанимать людей и иметь системы на месте», — говорит она.
Она усердно усердно пыталась сделать слишком много, чтобы сократить плату за управление имуществом.
«У меня был действительно хороший сотрудник, который обсудил управление недвижимостью до 5%, — говорит Феттке. «Это было здорово, пока это было не потому, что тогда [компания по управлению недвижимостью] не могла действительно выполнять свою работу, и это не получилось хорошо».
